Home Inspection en Florida: cómo contratar un buen inspector y usar el informe a tu favor (Orlando y Miami)

La inspección es ese momento en el que dejás de “creer” y empezás a ver la realidad de la propiedad. No es para asustarte: es para que compres con información, y si hay algo serio, tengas margen para negociar o bajarte a tiempo.

Realtor.com lo plantea con tres ideas simples: contratá un inspector excelente, andá a la inspección, y no entres en pánico (hasta que sea momento de entrar en pánico).
Acá te lo bajo a tierra con un plan claro y aplicable en Florida.

1) Qué es una home inspection (y qué NO es)

Una inspección es una revisión visual, no invasiva de áreas accesibles, diseñada para identificar defectos materiales en sistemas y componentes. También tiene limitaciones: no es “técnicamente exhaustiva” y no detecta defectos ocultos.

No confundas:

• Inspección ≠ tasación (appraisal). La tasación es para el banco/valor; la inspección es para vos/condición.

2) Cómo elegir un buen inspector (la parte donde se gana el partido)

El CFPB recomienda elegir a alguien honesto y minucioso, y que sea independiente (que responda a vos, no a “otra parte” del deal).

En Florida, además, tenés una ventaja: hay licenciamiento y reglas estatales. Podés chequear el marco de Statutes and Rules del estado para home inspectors.

Checklist rápido para filtrar (en 10 minutos)

1. Licencia/registro (si aplica a tu caso) y reputación real.

2. Muestra de informe: pedí un reporte “tipo” para ver si es claro, con fotos y prioridades.

3. Standards of Practice: que trabaje bajo estándares conocidos (InterNACHI/ASHI u otros).
   

3) Red flags: cuándo salir corriendo

Hay un punto que es clave en Florida: el conflicto de interés.

La ley de Florida incluye prohibiciones para home inspectors, como ofrecer o realizar reparaciones en la misma propiedad donde hicieron el informe (con excepciones específicas).
Y guías de consumidores del estado remarcan lo mismo: inspector y contratista en la misma propiedad es conflicto de interés.

Ojo si:

• te “inspecciona” y al minuto te quiere vender el arreglo,

• el informe es un checklist sin explicación,

• no te deja estar presente ni hacer preguntas,

• minimiza problemas para “que cierre”
  

4) Cuándo programarla y por qué conviene hacerlo rápido

El CFPB recomienda agendar la inspección lo antes posible una vez elegida la casa, para tener tiempo de resolver problemas y pedir inspecciones adicionales si hiciera falta.

5) Andá a la inspección (de verdad suma)

Si podés, andá. Estar presente te ayuda a entender el reporte, hacer preguntas y aprender el “manual” de la casa.
Esto es especialmente valioso si comprás a distancia: pedí videollamada en vivo y que el inspector te muestre los puntos críticos.

6) Qué preguntas hacerle al inspector (para que no te vendan humo)

Usá estas, cortitas y al hueso:

• ¿Qué NO cubre tu inspección? (limitaciones y exclusiones). (InterNACHI)

• ¿Trabajás bajo algún Standard of Practice? ¿Cuál? (InterNACHI)

• ¿Cuáles son los 3 riesgos más caros que ves en esta casa (techo, HVAC, electricidad, estructura)?

• Si sale algo, ¿recomendás especialistas (roofing, plomería, estructura)?
  

7) “Salió de todo en el informe”: calma, es normal

La mayoría de los reportes trae hallazgos. Realtor.com literalmente sugiere no entrar en pánico porque muchas cosas son reparables.

Lo importante es clasificar:

• Seguridad / estructura / agua / electricidad (prioridad máxima)

• Vida útil cercana al final (techo, A/C, calentador)

• Cosmético (no te define la compra)
  

8) Qué podés hacer con el informe: negociar o salir sin penalidad (si el contrato lo permite)

El CFPB explica que, si tu contrato tiene contingencia de inspección, podés negociar reparaciones o créditos, o incluso cancelar si no estás conforme con los resultados.

Opciones típicas:

• pedir reparación de ítems críticos,

• pedir crédito (para arreglar vos después),

• renegociar precio,

• o caminar (cuando hay algo serio y no hay acuerdo).
  

9) Particularidad Florida: inspecciones para seguro (Four-Point)

En Florida es común que el seguro pida inspecciones específicas. La guía del CFO explica que la Four-Point se enfoca en 4 sistemas (techo, eléctrico, plomería y HVAC) para evaluar asegurabilidad.

Importante: una Four-Point no reemplaza una home inspection completa; cumple otro objetivo.

Checklist final (guardalo)

• Verifiqué licencia/reglas y reputación

• Pedí muestra de informe

• Confirmé estándares y alcances (qué incluye / qué no)

• Evité conflicto de interés (no inspección + reparación)

• Agendé rápido

• Asistí a la inspección

• Usé el informe para negociar o decidir con calma

FAQ

¿Cuánto tarda una home inspection?
Depende del tamaño y estado de la propiedad; lo clave es que sea completa y bien documentada (fotos + explicación), no “rápida”.

¿La inspección encuentra cosas siempre?
Casi siempre sí. La pregunta no es “si sale algo”, sino qué tan grave y cómo se negocia.

¿La inspección me obliga a comprar igual?
No necesariamente. Si tu contrato contempla contingencia de inspección, podés negociar o cancelar según términos.

Si estás por comprar en Orlando o Miami, mi trabajo es que no juegues solo: te ayudo a armar la estrategia de inspección, interpretar el informe y negociar con criterio para llegar al closing con la cancha controlada.