Por qué el multifamily es una inversión inteligente en 2025 (y cómo jugarlo bien)

Si me preguntás dónde veo una de las jugadas más inteligentes para 2025, te lo digo sin vueltas: multifamily.

¿Porque es “fácil”? No.
¿Porque es “seguro”? Depende de cómo lo compres.
Pero sí porque, bien elegido, es un activo que te permite algo clave en real estate: controlar el partido con más herramientas.

Acá te explico por qué, y qué tenés que mirar para no comerte un gol en contra.

1) Demanda de alquiler: la base que sostiene el negocio

El multifamily se apoya en una realidad simple: siempre hay gente que necesita alquilar.
En mercados con crecimiento, migración y demanda laboral, el alquiler no es una moda; es una necesidad.

Traducción Flor: cuando hay demanda sostenida, tu inversión no depende de “un comprador perfecto”, depende de un mercado entero.

2) Diversificación real: no vivís de un solo inquilino

Con una casa unifamiliar, si se va el inquilino, te quedás en cero.
Con multifamily, tenés varias unidades: si una queda vacía, las demás siguen generando.

Eso no elimina el riesgo, pero lo amortigua.

Traducción Flor: no estás apostando a un solo gol; estás jugando con más llegadas al arco.

3) Economías de escala: el costo por unidad baja

En multifamily, muchos costos se reparten:

• mantenimiento

• jardinería / limpieza

• administración

• mejoras

• seguros (depende del caso)

• servicios comunes (según propiedad)

Cuando lo hacés bien, el costo “por puerta” suele ser más eficiente que manejar propiedades sueltas.

4) Más palancas para mejorar el valor (value-add real)

En multifamily no solo “esperás que suba el mercado”. Podés crear valor.

Ejemplos típicos (sin humo):

• ajustar rentas gradualmente a mercado (respetando contratos)

• mejorar áreas comunes

• optimizar gastos operativos

• reducir vacancia con marketing y mejor gestión

• upgrades inteligentes (los que el inquilino paga, no los que solo quedan lindos)
  

Traducción Flor: no estás mirando el partido; estás haciendo cambios desde el banco.

5) Inflación y multifamily: el activo se defiende mejor cuando hay presión

Sin prometer magia: en general, el multifamily tiene una ventaja operativa porque los alquileres se renuevan con cierta frecuencia, lo que puede permitir actualizar ingresos más seguido que otros activos.

No es automático, ni siempre aplica igual, pero es una característica que muchos inversores valoran.

6) ¿Dónde está la trampa? En comprar “por cap rate” sin mirar lo importante

El error clásico es enamorarse de un número (cap rate) y no mirar:

• estado real del techo, plomería, electricidad

• HVAC por unidad / sistemas centrales

• historial de mantenimiento

• calidad de inquilinos y gestión actual

• vacancia real (no la que te cuentan)

• gastos operativos subestimados

• seguros e impuestos

• necesidad de reservas para CAPEX
  

Regla Flor: el multifamily no se compra por Excel. Se compra por Excel + inspección + operación.

7) Checklist de due diligence (el que te salva de problemas caros)

Antes de avanzar, pedí y revisá:

• Rent roll actualizado (quién paga qué y hasta cuándo)

• Historial de pagos y morosidad

• Estados financieros (ingresos/gastos reales)

• Vacancia histórica

• Contratos vigentes (servicios, mantenimiento, administración)

• Inspección física completa (y especialistas si corresponde)

• Proyección conservadora (escenario normal y escenario “duro”)

• Reserva para CAPEX (no se negocia)
  

8) Señales de una buena oportunidad (en lenguaje simple)

• Micro-zona con demanda real de alquiler

• Unidades con layouts “fáciles de alquilar”

• Operación mejorable (hay margen real, no fantasía)

• Propiedad con mantenimiento razonable o plan claro de mejoras

• Números que cierran incluso sin “supuestos perfectos”

• Estrategia definida: cashflow, value-add, hold, o salida
  

9) Cómo decidir si es para vos (sin caretearla)

Multifamily es excelente si:

• querés flujo constante y diversificación

• te interesa mejorar operación (o tener un equipo que lo haga)

• pensás en mediano/largo plazo

• querés un activo con más herramientas para gestionar riesgo
  

No es ideal si:

• querés algo 100% pasivo sin administración (salvo que tercerices bien)

• no tenés margen para imprevistos

• te incomoda tener un negocio operativo (porque lo es)
  

Checklist rápido (guardalo)

• Tengo objetivo claro: cashflow / value-add / hold

• Revisé rent roll y estados financieros reales

• Hice inspección y estimé CAPEX

• Calcule seguros + impuestos + gastos operativos con números conservadores

• Proyecté vacancia y morosidad (escenario realista)

• Definí administración: quién gestiona y cómo

• Tengo plan de salida (y a quién se lo vendería después)
  
  

FAQ

¿Multifamily siempre da más rentabilidad que una casa?
No siempre. Pero te da más herramientas para estabilizar ingresos y optimizar costos.

¿Qué es lo más importante antes de comprar?
Due diligence real: rent roll, financieros, inspección y CAPEX. Ahí se gana o se pierde el negocio.

¿Es mejor pocas unidades o muchas?
Depende del objetivo, del presupuesto y del tipo de gestión. Lo importante es que el activo sea operable y que los números cierren en escenarios conservadores.


Si estás evaluando multifamily en Florida, escribime y lo armamos con estrategia: micro-zona, números reales, estado del edificio y un plan operativo claro. La idea es que esta inversión no sea “una apuesta”, sino un partido que se juega con ventaja.